中國人經(jīng)商最講究“天時、地利、人和”,對于做終端零售的經(jīng)營者來說,店鋪位置的好壞是能否盈利的關(guān)鍵。如何選擇好的店鋪位置是店鋪經(jīng)營者所面臨的首要問題,如果不經(jīng)過認(rèn)真而科學(xué)的選擇,而是倉促或者盲目開店的話,通常很容易遭受失敗的打擊。那么,經(jīng)營店鋪究竟該如何選址呢?
關(guān)于商鋪選址的6點忠告
1、要根據(jù)自己店鋪的經(jīng)營定位進(jìn)行選址
選擇店鋪位置之前,首先要明確自己的經(jīng)營范圍和經(jīng)營定位。如果經(jīng)營的是日化、副食等快速消費品,就要選擇在居民區(qū)或社區(qū)附近;如果經(jīng)營的是家俱、電器等耐用消費品,就要選擇在交通便利的商業(yè)區(qū)。此外,還要考慮自己的目標(biāo)消費群體,是主要面向普通大眾消費群體,還是主要面向中高階層消費群體,簡單的講就是要選擇能夠接近較多目標(biāo)消費群體的地方。通常情況下,大多數(shù)店鋪適合選擇在人流量比較大的街區(qū),特別是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)活動比較頻繁,商業(yè)設(shè)施比較密集的成熟商圈。
2、要盡量避免在受交通管制的街道選址,店鋪門前要有適合停放車輛的位置
很多城市為了便于交通管理,在一些主要街道會設(shè)置交通管制,例如單向通行、限制車輛種類、限制通行時間等等,店鋪選址應(yīng)該避免這些地方。也盡量不要在道路中間設(shè)有隔離欄的街道開店,因為這樣會限制對面的人流過來,即使你的店鋪招牌做得再惹眼,對面的顧客也只能“望店興嘆”。交通方便是選擇店鋪位置的條件之一,店鋪附近最好有公交車站點,以及為出租車提供的上下車站等。另外,店鋪門前或附件應(yīng)該有便于停放車輛的停車場或空地,這樣會更方便顧客購物。
3、要選擇居民聚集、人口集中的地區(qū),不要在居民較少和居民增長較慢的地區(qū)開店
人氣旺盛的地區(qū)基本上都有利于開設(shè)店鋪,尤其是開設(shè)超市、便利店、干洗店這樣的店鋪。城市新開發(fā)的地區(qū),剛開始居民較少、人口稀零,如果又缺乏較多流動人口的話,是不適宜開設(shè)店鋪的。雖然有時候在新建地區(qū)開店,可以貨賣獨家,但往往由于顧客較少,難以支撐店鋪的日常運營。
4、要事先了解店鋪近期是否有被拆遷的可能,房屋是否存在產(chǎn)權(quán)上的糾紛或其它問題
隨著城市的快速發(fā)展,舊城改造是經(jīng)營中可能遇到的,開設(shè)店鋪首先要調(diào)查和了解當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃情況,避免在容易拆遷的“危險”地區(qū)設(shè)置店鋪。在租賃房屋時,還要調(diào)查了解該房屋的使用情況,例如建筑質(zhì)量,房屋業(yè)主是否擁有產(chǎn)權(quán)或其它債務(wù)上的糾紛等等,這些細(xì)節(jié)方面的忽略往往會導(dǎo)致店鋪的夭折,自己帶來巨大的損失。
5、要注意店鋪所在街道的特點和街道客流的方向與分類
一條街道會因為交通條件、歷史文化、所處位置不同,而形成自己的不同特點,要選擇街道兩端交通通暢,往來車輛人流較多的街道,避免在一條“死胡同”里開店。店鋪的座落和朝向也是十分重要的,店鋪門面盡量要寬闊,朝北要注意冬季避風(fēng),朝西要注意夏季遮陽等等。同樣一條街道的兩側(cè),由于行人的走向習(xí)慣,客流量不一定相同,要細(xì)心觀察客流的方向,在較多客流的一側(cè)選址。長途汽車站、火車站和城市的交通主干道,雖然人流也很大,但客流速度較快,很多人目的不是購物,滯留時間較短,在這些地方開店,要根據(jù)自己的經(jīng)營需要慎重選擇。
7、要選擇同類店鋪比較聚集的街區(qū),或者選擇適合自己店鋪的專業(yè)市場
“貨比三家”是很多人經(jīng)常采取的購物方式,選擇同類店鋪集中的街區(qū),更容易招攬到較多的目標(biāo)消費群體,不要擔(dān)心競爭激烈,相關(guān)店鋪聚集有助于提高相同目標(biāo)消費群的關(guān)注。電子市場、花卉市場、建材市場等專業(yè)化程度較高的市場或商場,也是開設(shè)店鋪的不錯選擇。需要注意的是,選擇專業(yè)市場或商場開店,要考察這些市場和商場的管理水平、規(guī)模大小、在當(dāng)?shù)氐挠绊懥Φ纫蛩兀瑢σ?guī)模較小、開業(yè)時間較短、管理水平差的,要謹(jǐn)慎入駐。
成功者的選址之道
麥當(dāng)勞和肯德基能夠成為全球連鎖快餐業(yè)的領(lǐng)跑者,除了經(jīng)營有道之外,在店鋪選址的策略上他們更是自有一套標(biāo)準(zhǔn)。他山之石,可以功玉,希望他們的選址經(jīng)驗?zāi)軌蚪o您帶來一些啟示。
麥當(dāng)勞選址的5項標(biāo)準(zhǔn)
1.針對目標(biāo)消費群
麥當(dāng)勞的目標(biāo)消費群是年輕人、兒童和家庭成員。所以在布點上,一是選擇人潮涌動的地方,如在和平路、南京路、天津站等交通集散點周邊設(shè)點;二是在年輕人和兒童經(jīng)常光顧的地方布點,比如在天津樂園附近設(shè)點,方便兒童就餐;在新安廣場開設(shè)店中店,吸引逛商場的年輕人就餐。
2.著眼于今天和明天
麥當(dāng)勞布點的一大原則,是一定二十年不變。所以對每個點的開與否,都通過三個月到六個月的考察,再作決策評估。重點考察是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合,是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷,是否會進(jìn)入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進(jìn)入紅線的,堅決不碰;老化的商圈,堅決不設(shè)點。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū),是布點考慮的地區(qū)。純住宅區(qū)則往往不設(shè)點,因為純住宅區(qū)居民消費的時間有限。
3. 講究醒目
麥當(dāng)勞布點都選擇在一樓的店堂,透過落地玻璃櫥窗,讓路人感知麥當(dāng)勞的餐飲文化氛圍,體現(xiàn)其經(jīng)營宗旨———方便、安全、物有所值。由于布點醒目,便于顧客尋找,也吸引人。
4.不急于求成
黃金地段黃金市口,業(yè)主往往要價很高。當(dāng)要價超過投資的心理價位時,麥當(dāng)勞不急于求成,而是先發(fā)展其他地方的布點。通過別的網(wǎng)點的成功,讓“高價”路段的房產(chǎn)業(yè)主感到麥當(dāng)勞的引進(jìn),有助于提高自己的身價,于是再談價格,重新布點。
5. 優(yōu)勢互動
麥當(dāng)勞開“店中店”選擇的“東家”,不少是牌譽較高的,如新安廣場、津匯廣場等。知名百貨店為麥當(dāng)勞帶來客源,麥當(dāng)勞又吸引年輕人逛商店,起到優(yōu)勢互補的作用。
肯德基的選址步驟
第一步:劃分商圈——用數(shù)據(jù)說話
肯得基計劃進(jìn)入某城市,就先通過有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資料,有些資料是免費的,有些資料需要花錢去買。把資料買齊了,就開始規(guī)劃商圈。
商圈規(guī)劃采取的是記分的方法,例如,這個地區(qū)有一個大型商場,商場營業(yè)額在1000萬元算一分,5000萬元算五分,有一條公交線路加多少分,有一條地鐵線路加多少分,這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多少年平均下來的一個較準(zhǔn)確經(jīng)驗值。通過打分把商圈分成好幾大類,以天津為例,有市級商業(yè)型(和平路等),區(qū)級商業(yè)型,定點(目標(biāo))消費型,還有社區(qū)型商務(wù)兩用型,旅游型等等。
第二步:選擇地點——在最聚客的地方開店
商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。例如規(guī)劃局說某條路要開,在什么地方設(shè)立地址,將來這里有可能成為成熟商圈,但肯得基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入?系没_店的原則是:努力爭取在最聚客的地方和其附近開店。
過去古語說“一步差三市”,開店地址差一步就有可能差三成的買賣。這跟人流動線(人流活動的線路)有關(guān),可能有人走到這,該拐彎,則這個地方就是客人到不了的地方,差不了一個小胡同,但生意差很多,這些在選址時都要考慮進(jìn)去。人流動線是怎么樣的,在這個區(qū)域里,人從地鐵出來后是往哪個方向走等等,這些都派人去掐表,去測量,有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。選址時一定要考慮人流的主要動線會不會被競爭對手截住。人流是有一個主要動線的,如果競爭對手的聚客點比肯得基選址更好的情況下那就有影響,如果是兩個一樣,那就無所謂。
便利店與西餅屋的選址秘籍
便利店和西餅屋的經(jīng)營更多的應(yīng)該是便民性,所以選址時的商圈劃分不要以服務(wù)半徑為原則,而是以便利性為原則,即以住宅小區(qū)為商圈的重心,根據(jù)街區(qū)和主干道的自然走向確定商圈范圍。商圈確定后,就要根據(jù)既定的選址原則,在商圈范圍內(nèi)尋找合適的鋪面。
便利店的選址秘籍
1、居民區(qū)入口處或主要交通道路。便利店的目標(biāo)顧客為穩(wěn)定的居民,應(yīng)考慮居民出入小區(qū)的路線。
2、面積限制在50—200平方米以內(nèi)。這個面積限制是便利店的最佳面積范圍,既不會因面積太大而導(dǎo)致投入(例如便利店的設(shè)備和裝修等)和費用(例如租金與人工費用等)太高,又可以保證有足夠的商品陳列面擺放所需的商品。
3、便利店應(yīng)保證在建設(shè)物的底層開設(shè)店鋪,一般不要設(shè)在夾層或二層,樓層間高度保證在3米以上。
4、足夠的配電功率,完善的水電和消防設(shè)施等。
5、便利店商圈半徑為500米,在方圓500米的范圍內(nèi)至少有3000個商圈人口。
西餅屋選址秘籍
1、商圈選擇:品牌企業(yè)往往開設(shè)在繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。
2、立店障礙:要重視同種業(yè)態(tài)的相互競爭。立店須經(jīng)食品衛(wèi)生監(jiān)督部門會審核準(zhǔn),方可經(jīng)營。
3、建筑要求:框架式結(jié)構(gòu),層高不低于2.8米,門面寬度6米以上,櫥窗開闊,離開污染源10米以上。
4、面積要求:60—120平方米。
5、租金承受:知名企業(yè)可以承受10元/平方米•天以下租金,一般企業(yè)可以承受3—5元/平方米•天的租金。
6、租期:2年以上。
《主流》提示——以下地理位置不適合開設(shè)便利店:
1、徒步5—7分鐘到達(dá)的顧客不足3000人。
2、非顧客匯集的交通干道。
3、在馬路上無法看到商店。
4、在地下或者是二層以上。
5、無法設(shè)立店鋪門面和招牌。
6、店鋪租金超過一天的銷售額。