商鋪投資新理念
對(duì)于一個(gè)服裝經(jīng)銷商來說，店鋪的開發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營命運(yùn)。因此，運(yùn)用合適的先調(diào)研后開店的方式，并對(duì)店鋪所處的商圈進(jìn)行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷商投資的成功率。
開店，是眼下極受青睞的一種投資理財(cái)方式。給自己打工，如果經(jīng)營狀況較為理想，不僅可使自己的財(cái)產(chǎn)得到有效的保值增值，而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開店的人已越來越多。
要開店，就不能不考慮選擇店面的問題。正所謂“一步差三市”，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“place—place—place”，即選址、選址，還是選址。有關(guān)專家曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半。那么如何才能選好理想的店面?有開店打算的人不妨參照下列做法 。
合理劃分商圈范圍
商圈范圍的劃定因行業(yè)類別的不同而不同，以服飾專賣店來說，主商圈大多為50米，次商圈為50—150米，輔助商圈為150—250米。
商圈基本上是沒有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算并繪制商圈簡圖(例如：標(biāo)出“超級(jí)市場娛樂區(qū)”、“女人街”及競爭店或同性質(zhì)店鋪所在的位置，抽樣點(diǎn)的所在位置)。
一、店鋪特色及分布
1、建筑形態(tài):主要店鋪街道、干道的建筑及建筑高度、新大樓與舊式建筑的分布，目前的改建情況城市1—3年內(nèi)可能改建的趨勢(shì)，與城市規(guī)劃局建立關(guān)系。
2、行業(yè)形態(tài)：主要店鋪街道、干道的行業(yè)類型；以何產(chǎn)品為主，售賣產(chǎn)品的層次。
3、分布家數(shù)：以抽樣點(diǎn)的并行道路為主要調(diào)查對(duì)象；主要道路的店鋪分布明細(xì)，包含將店鋪分類記錄將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表；主要千道、大馬路、相同／相似店鋪的家數(shù)。
店鋪匯集地帶的概述
將“輔助店、競爭店”所在位置正確標(biāo)注于商圈簡圖上。
二、住宅特色
1、建筑物形態(tài)
實(shí)地了解在本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度數(shù)、建筑形式為新式或舊式及分布區(qū)域。 ．目前的改建情況。1—3年內(nèi)可能改建的趨勢(shì)。
2、分布情況
實(shí)地了解該區(qū)的實(shí)際住戶與建筑物分布情況。
將該商圈分為店鋪區(qū)，以“甲”為代碼；力、公區(qū)“甲2”為代碼；新式住宅區(qū)以“乙1”為代碼；舊式住宅區(qū)以”乙2”為代碼；文教區(qū)，以“丙”為代碼。
在簡圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并在圖上注明建筑物的樓層。
三、集會(huì)場所
1、場所類型:本商圈內(nèi)匯聚人潮的場所類型,聚集人口類型。
2、人潮路線:人潮匯集流動(dòng)的路線,人潮匯集流動(dòng)的主要方向。
四、競爭者分析
1、賣場氣氛 本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性的競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度。
2、客流量 該競爭店每日的成交客戶數(shù)。
3、平均消費(fèi)額:了解該店的各類顧客與消費(fèi)金額比例,根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格,加總后其平均值即為平均消費(fèi)額。
4、營業(yè)額:客流量x成交率x平均消費(fèi)額二每日營業(yè)額 每日營業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月營業(yè)額。
五、人潮狀況“實(shí)地抽樣方式”
將一周的時(shí)間區(qū)分為兩段：周一——周五及周六、周日法定假日；以上午8點(diǎn)一下午10點(diǎn)每兩小時(shí)細(xì)分為一個(gè)小段；以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)的實(shí)際經(jīng)過人數(shù)、機(jī)動(dòng)車、汽車、助動(dòng)車、自行車；抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦；將每抽樣的數(shù)，換算成以兩個(gè)小時(shí)咱勺人潮流動(dòng)數(shù)。
例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y，將Y x 120／15=Z，則是其兩個(gè)小時(shí)可能的人潮流動(dòng)數(shù)；將其數(shù)字依時(shí)段填入“人潮流動(dòng)抽樣表”；將人潮流動(dòng)抽樣的數(shù)字以線圖表示“人潮分布圖”。
六、住家人口、住家戶數(shù)推算
1、固定住家：以該商圈建筑物來推算當(dāng)?shù)刈〖�；以戶�?shù)x 3得出當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口；將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得出外來流動(dòng)人數(shù)。
七、交通狀況：公交車的往返站點(diǎn)經(jīng)過該商圈公交車的起站與經(jīng)過路線；經(jīng)過該商圈公交車將行駛路線與終點(diǎn)站；經(jīng)過該商圈公交車的路數(shù)和站數(shù)。
1、下車后之走向：以轉(zhuǎn)車為目的行走的路線；以休閑、購物為目的行走的路線；回家為目的行走的路線。
2、未來：交通運(yùn)輸系統(tǒng)的影響；運(yùn)輸系統(tǒng)(火車站、長途汽車站、碼頭、飛機(jī)場)的出入口，能帶動(dòng)的人潮；重要道路可能拓寬擴(kuò)建，帶動(dòng)的人潮。
八、消費(fèi)特征與人口特征
1、該區(qū)住戶人口所得：高收入者達(dá)該地區(qū)平均收入4倍以上的人數(shù)所占比率；中上收入達(dá)該地區(qū)平均收入2倍以上所占比率；平均每戶全年收支情況表與圖。
2、該區(qū)往來和居住人口消費(fèi)習(xí)慣；對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及店鋪氣氛的要求概況；習(xí)慣消費(fèi)(大型服裝店鋪、點(diǎn)心食品面包店)；年齡分配情況；教育程度分配表與圖。
3、外來流動(dòng)人口消費(fèi)習(xí)慣和特征；年齡分布情況；消費(fèi)服裝的種類；收入的高低；傳統(tǒng)式飲食。
4、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利；以抽樣點(diǎn)的實(shí)際平方米數(shù)與租金的調(diào)查；與目前承租人洽詢；與相關(guān)人洽詢；預(yù)估每次消費(fèi)金額；評(píng)估商圈抽樣點(diǎn)適合何類型的店；店鋪依商圈類別劃分的市場定位；再以求出的入店率x該商圈抽樣點(diǎn)的人潮數(shù)二預(yù)估客戶數(shù)；未來再依商圈的消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)客流量的影響而做正(負(fù))百分比的修正；可能的業(yè)績；預(yù)估消費(fèi)金額x可能客戶數(shù)：可能每日營業(yè)金額；可能每日營業(yè)金額x 30=可能每月營業(yè)金額；固定費(fèi)用(各種費(fèi)用要計(jì)算準(zhǔn)確)；預(yù)估固定薪資費(fèi)用；折舊費(fèi)用預(yù)估；其他固定費(fèi)用(水、電、氣費(fèi)用)預(yù)估；預(yù)估固定費(fèi)用；預(yù)估變動(dòng)成本；預(yù)估管理月費(fèi)；銷貨成本；總變動(dòng)費(fèi)用；預(yù)估凈利；可能月營業(yè)業(yè)績—租金—固定費(fèi)用—變動(dòng)總費(fèi)用=預(yù)估凈利；本預(yù)估凈利為稅前凈利。
對(duì)于一個(gè)服裝經(jīng)銷商來說，店鋪的開發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營命運(yùn)。因此，運(yùn)用合適的先調(diào)研后開店的方式，并對(duì)店鋪所處的商圈進(jìn)行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷商投資的成功率。
租屋談判須知
1．損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本的預(yù)估。因?yàn)殡S著店鋪所經(jīng)營商品的生命周期的不同，如導(dǎo)入期。成長期、衰退期各有不同的利潤基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受的租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)。因此．如何取得損益平衡是最重要的條件。
2．契約訂定以3—5年為佳：因?yàn)榈赇伣?jīng)營的植物性培育行為。一般在永續(xù)經(jīng)營的前提下，只要外在環(huán)境無大變動(dòng)，長期經(jīng)營是較有利。
3．與房東建立共識(shí)的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價(jià)格。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。
4．租金給付方式：一般是付3個(gè)月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。
5、若附近有公共工程進(jìn)行而影響店面生意時(shí)．則要求房租優(yōu)惠。
6．責(zé)任的歸屬：因天災(zāi)、人禍不可歸屬于我方責(zé)任而導(dǎo)致無法營業(yè)時(shí)，須待店鋪重新裝修完畢開始營業(yè)再計(jì)算租金。
